Česta pitanja i upiti građana

1. Može li se na temelju izvatka verificiranog uloška sa službene stranice Ministarstva pravosuđa sklopiti neki ugovor ?

Za sada to ne možete učiniti, jer još nije propisano da tako dobiven podatak ima dokaznu snagu javne isprave. Zemljišnoknjižni izvaci koje je izdao i ovjerio bilo koji općinski sud u Republici Hrvatskoj, neovisno o mjesnoj nadležnosti, uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javne isprave. Također, istu snagu imaju i zemljišnoknjižni izvaci izdani i ovjereni od strane odvjetnika i javnog bilježnika, kao i oni izvaci koje građani ishode putem korisničkog računa u sustavu e-Građani.


2. Kako i gdje mogu dobiti zemljišnoknjižni ( gruntovni) izvadak ?

Službeni izvadak iz zemljišne knjige (zemljišnoknjižni ili gruntovni izvadak) izdaju općinski sudovi u Republici Hrvatskoj (gruntovnica/zemljišnik), neovisno o mjesnoj nadležnosti, odnosno neovisno o katastarskoj općini u kojoj se nalazi zemljišnoknjižna čestica za koju se traži izvadak. Također, zemljišnoknjižni izvadak moguće je ishoditi kod odvjetnika ili javnog bilježnika koji su navedenu mogućnost zatražili i dobili od Ministarstva pravosuđa, kao i oni izvaci koje građani ishode putem korisničkog računa u sustavu e-Građani. Za dobivanje izvatka potrebno je znati broj čestice i katastarsku općinu u kojoj se nalazi tražena čestica/parcela. Ukoliko ne znate broj čestice, podatak je moguće dobiti pretraživanjem abecednog imenika vlasnika u zemljišnoknjižnom odjelu ili u nadležnom katastarskom uredu koji ima podatke o posjednicima čestica kao i položaju čestica na katastarskim mapama. Ako se nekretnina nalazi u katastarskoj općini za koju postoje različiti zemljišnoknjižni i katastarski podaci o broju čestice, a vi raspolažete samo katastarskim brojem, tada je potrebno u katastarskom uredu zatražiti identifikaciju čestice. Za izdavanje svakog izvatka u zemljišnoknjižnom odjelu plaća se pristojba u iznosu od 20,00 kuna, a za ostale načine izdavanja izvatka, pristojba je propisana Pravilnikom o tehničkim i drugim uvjetima elektroničkog poslovanja u zemljišnim knjigama (Narodne novine, broj 119/15).
 

3. Čemu služi izvadak iz zemljišne knjige ?

Izvadak iz zemljišne knjige prikazuje činjenično i pravno stanje nekretnine u trenutku izdavanja izvatka. To je jedini dokaz o pravu vlasništva na nekoj nekretnini. Na temelju izvatka iz zemljišne knjige sklapaju se svi pravni poslovi vezani uz nekretnine ( ugovori o darovanju, kupoprodaji, zalogu); izvadak kao dokaz potreban je i u nekim drugim postupcima ( npr. prijava prebivališta ili boravišta, ishođenje kojeg drugog prava).


4. Mogu li dobiti izvadak iz zemljišne knjige za česticu kojoj nisam vlasnik ?

Možete, jer je zemljišna knjiga javna knjiga, i svatko može zahtijevati uvid u zemljišnu knjigu i iz nje dobiti izvatke.


5. Što je to plomba ?

Plomba je oznaka zaprimljenog ali još neriješenog prijedloga na temelju kojeg se zahtijeva provedba nekog upisa u zemljišnoj knjizi. Na internetskim stranicama Ministarstva pravosuđa moguće je samo vidjeti da li na zemljišnoknjižnom ulošku postoji plomba ( tzv. aktivna plomba), ali nije moguće vidjeti na što se ta plomba odnosi.. Kad se izdavanje izvatka traži u nadležnom zemljišnoknjižnom sudu moguće je zatražiti izvadak sa sadržajem plombi, pa će iz toga biti vidljiv podatak tko je predložio upis, i o kakvom se prijedlogu radi.


6. Tko može podnijeti prijedlog za upis u zemljišnu knjigu ?

Pravo na podnošenje prijedloga propisano je odredbama Zakona o zemljišnim knjigama. U slučaju da se radi o prijedlogu za uknjižbu ili predbilježbu nekoga prava tada prijedlog može staviti osoba koja bi time stekla, promijenila ili izgubila to knjižno pravo. Npr. u slučaju kupoprodaje, to su prodavatelj i kupac ; u slučaju darovanja to su darovatelj i daroprimatelj. Kada se radi o prijedlogu za upis bilo koje vrste koji ima značaj zabilježbe, tada prijedlog može staviti ona osoba koja ima pravni interes za provedbu te zabilježbe ( npr. zabilježba spora o knjižnom pravu). Prijedlog za zabilježbu može staviti i onaj tko je na to ovlašten posebnim propisom (npr. centri za socijalnu skrb u slučajevima predviđenim posebnim propisima - za potpuno ili djelomično oduzimanje poslovne sposobnosti zemljišnoknjižnog vlasnika ili upis produženog roditeljskog prava; nadležni ured tijela državne uprave - za npr. pokrenuti postupak izvlaštenja nekretnine i slično).


7. Tko može zastupati stranku u zemljišnoknjižnom postupku ?

Stranku u postupku pred zemljišnoknjižnim sudom mogu zastupati - odvjetnik, - osoba koja je sa strankom u radnom odnosu, ako je potpuno poslovno sposobna i - srodnik po krvi u pravoj liniji, brat, sestra ili bračni drug, ako je potpuno poslovno sposoban i ako se ne bavi nadripisarstvom. Izuzetno, stranku može zastupati i javni bilježnik, ali samo ako je prijedlog u neposrednoj vezi sa ispravom koju je sastavio taj javni bilježnik. Kad se prijedlog podnosi po punomoćniku, prijedlogu treba priložiti punomoć u propisanom obliku..


8. Sklopio sam ugovor o kupnji zemljišta na temelju posjedovnog lista. Mogu li takav ugovor provesti u zemljišnoj knjizi ?

Takav je ugovor moguće provesti kroz zemljišnu knjigu samo ukoliko se podaci iz ugovora u potpunosti slažu sa podacima koji se o nekretnini i vlasniku ( prodavatelju) vode u zemljišnoj knjizi. No vrlo je čest slučaj da se npr. nekretnina kupuje prema stanju katastra zemljišta (posjedovnom listu) ili prema nekim ranije sastavljenim javnim ili privatnim ispravama (kupoprodajnim ugovorima, rješenjima o nasljeđivanju i slično) a nakon toga se kupoprodajni ugovor ne može provesti u zemljišnoj knjizi. Moguće je da su posjednik i vlasnik čestice različite osobe, ili se može dogoditi da se podaci o zemljištu razlikuju u broju čestice ili površini zemljišta. S obzirom da je postupak pred zemljišnoknjižnim sudom strogo formalan , sud je dužan paziti ( između ostalog) da su podaci o nekretnini i vlasniku koje ste upisali u ugovor identični onima koji se nalaze u zemljišnoj knjizi, pa je moguće - ukoliko se ti podaci razlikuju, da zahtjev za upis vlasništva na temelju takvog ugovora bude odbijen. Za siguran pravni promet nužno je da se svaki pravni posao sklopi samo prema podacima koji se o nekretnini i vlasniku vode u zemljišnoj knjizi.


9. Na što treba paziti prilikom sastavljanja ugovora kojim se prenosi pravo vlasništva na nekretnini ?

Kod sastavljanja ugovora voditi računa da a) podaci o zemljišnoknjižnom vlasniku ( nalaze se u dijelu izvatka označenom velikim slovom "B"-vlasnički list, ) budu identični podacima iz osobne iskaznice prodavatelja ( za fizičku osobu) odnosno sa podacima iz izvatka iz sudskog registra ( za pravnu osobu) - ime, prezime, adresa prebivališta odnosno naziv i sjedište pravne osobe . Kod pravnih osoba - za prodavatelja obavezan izvod iz sudskog registra radi utvrđivanja tko je ovlašten potpisati ugovor ako ovlaštenje nije utvrdio javni bilježnik prema odredbama Zakona o javnom bilježništvu. Ukoliko podaci o vlasniku ( prodavatelju, darovatelju) nisu identični sa onima iz osobne iskaznice odnosno izvatka iz sudskog registra , potrebno ih je prije zaključenja ugovora uskladiti. Jednako tako podaci o stjecatelju prava vlasništva ( kupcu, daroprimatelju) moraju biti točno navedeni ( prema osobnoj iskaznici ili podacima iz sudskog registra). Za obje strane preporučljivo je navesti datum rođenja , odnosno za pravnu osobu matični broj subjekta, kako bi se izbjegla mogućnost zamjene identiteta. b) podaci o nekretnini moraju biti identični podacima iz zemljišne knjige ( nalaze se u dijelu zemljišnoknjižnog izvatka označenim velikim slovom "A" -popisni list). Ugovor mora sadržavati naziv katastarske općine, broj zemljišnoknjižnog uloška , broj zemljišnoknjižne čestice, kulturu čestice i točnu površinu čestice. Kako je u RH još uvijek velik broj katastarskih općina (npr. područje Grada Zagreba ) u kojima se podaci katastra i zemljišne knjige razlikuju , preporučljivo je tada u ugovoru navesti posebno podatke za zemljišnu knjigu i posebno za katastar zemljišta. Ukoliko nije moguće identificirati koja zemljišnoknjižna čestica odgovara katastarskoj , potrebno je provesti postupak usklađenja tih podataka. Podatak o identifikaciji izdaje tijelo nadležno za katastar zemljišta. c) u dijelu zemljišnoknjižnog izvatka označenom velikim slovom "C" -teretni list nalaze se podaci o teretima koji se odnose na nekretninu. Kod sastava ugovora, ako je nekretnina opterećena, preporučljivo je navesti da je onaj koji stječe pravo vlasništva upoznat sa uknjiženim teretom.


10. Kako promijeniti podatak o prebivalištu (adresi) vlasnika u zemljišnoj knjizi ?

Ukoliko je fizička osoba od vremena upisa u zemljišnu knjigu mijenjala prebivalište , potrebno je pribaviti potvrdu nadležne policijske postaje o promjeni prebivališta iz koje će ta promjena biti vidljiva. Za pravne osobe mjerodavan je povijesni izvadak iz sudskog registra, koji izdaje nadležni trgovački sud. Ukoliko je ulica promijenila naziv temeljem odluke općine ili grada koja je objavljena u službenom glasilu ili stupila na snagu na drugi zakonom predviđen način, zemljišnoknjižni sud će provesti promjenu temeljem tako donijete odluke općine ili grada, ali samo ako stranka to zatraži. Na prijedlog za promjenu prebivališta plaća se pristojba u iznosu od 50,00 kuna.


11. Kako promijeniti podatak o imenu i/ili prezimenu , odnosno nazivu pravne osobe ?

Podaci o imenu i/ ili prezimenu fizičke osobe mogu se promijeniti temeljem rodnog lista kojeg izdaje nadležni matični ured. U rodnom listu navedeni su svi relevantni podaci o osobi (datum rođenja, ime roditelja, bračni status). Ukoliko je pravna osoba mijenjala naziv ili oblik, tada je potrebno dostaviti povijesni izvadak iz registra nadležnog trgovačkog suda. Na prijedlog za promjenu imena, prezimena ili naziva tvrtke plaća se pristojba u iznosu od 50,00 kuna.


12. Kupio sam kuću s površinom od 200 m2, a u zemljišnoj knjizi je upisana oranica s površinom od 400 m2). Kako se upisati u zemljišnu knjigu ako nisu usklađeni podaci u katastru i zemljišnoj knjizi?

Ako nisu usklađeni podaci u zemljišnoj knjizi i katastru o nekretnini tada je potrebno provesti postupak usklađenja katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja. Potrebno je dostaviti Prijavni list za zemljišnu knjigu, a koji dostavlja nadležni ured za katastar zemljišnoknjižnom sudu (Prijavni list za zemljišnu knjigu uobičajeno stranke zovu "nacrt usklađenja" ). Prvo se ide na katastar kako bi se dobio Prijavni list za zemljišnu knjigu, a nakon provedbe prijavnog lista u zemljišnoj knjizi i usklađenja zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja zemljišnoknjižni sud odlučuje o stjecanju vlasništva na nekretninama koje su predmet kupoprodajnog ugovora. Zemljišnoknjižni sud može dopustiti prijenos vlasništva samo na nekretninama koje su upisane u zemljišnu knjigu.

13. BZP (Baza zemljišnih podataka)

Baza zemljišnih podataka (BZP) sastoji se od katastarskih podataka o nazivu katastarske općine, broju katastarske čestice, oblika, površine, izgrađenosti i načina uporabe, te podataka zemljišne knjige o nositeljima knjižnih prava, pravnim činjenicama i osobnim odnosima. U Bazi zemljišnih podataka tijela nadležna za katastar nadležna su za katastarske podatke, a zemljišnoknjižni sudovi za podatke o nositeljima knjižnih prava, pravnim činjenicama i osobnim odnosima.

 

14. PPR (Posebni pravni režimi)

Posebni pravni režimi (PPR) podaci koji su uspostavljeni na katastarskoj čestici i evidentirani kao poseban sloj podataka na temelju službenih dokumenata.
 

15. DL (Detaljni list katastarskog plana) je sastavni dio katastarskog plana dobiven njegovom sustavnom podjelom na listove, u pravilu jednakih dimenzija.

Katastarski plan neke k.o. se u analognom obliku izrađuje  tako da se područje cijele k.o. podjeli na određeni broj listova katastarskog plana ( DL ) određenih dimenzija odnosno određenog formata, kao pravilan raster pravokutnika koji pokrivaju cijelo područje k.o. ( ili njen dio ), te se izvrši kontinuirana numeracija od  1 do n  svih dobivenih listova unutar tog područja (uobičajeno počevši od sjeverozapadnog područja).

 
16. Uvid u podatke katastarske općine u osnivanju

Dana 18. svibnja 2015. implementiran je Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (ZIS)  u Zemljišnoknjižni (ZK) odjel Općinskog suda (OS) u Varaždinu. Sukladno navedenom 15. svibnja 2015. prekinut je rad u programu EOP ZK, osim za katastarsku općinu "Varaždin u osnivanju" koja se nalazi u programu preoblikovanja i obnove. Za taj se dio posla izlaganja podataka i nadalje koristi postojeća aplikacija EOP ZK i to isključivo za navedenu katastarsku općinu.
Obzirom da se za navedenu katastarsku općinu provodi postupak izlaganja ista nije vidljiva na web stranicama Ministarstva pravosuđa, a što će trajati sve dok se ne udovolji čl. 185/a Zakona o zemljišnim knjigama, odnosno dok se ne otvori ispravni postupak, barem za čestice za koje je postupak sastavljanja z.k. uložaka završen, te će kao novoosnovane biti prebačene u ZIS, a o čemu podrobnije informacije treba zatražiti od predsjednika OS u Varaždinu.
Za katastarske općine u Republici Hrvatskoj u kojima je u tijeku postupak osnivanja zemljišne knjige stranke mogu dobiti nesmetan uvid i sve informacije u nadležnom ZK odjelu.